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住建部:四举措扶持住房租赁企业发展

2016-05-09     中国中小企业信息网     访问次数:0

  中国中小企业信息网讯 6日,国新办举行国务院政策例行吹风会,住建部副部长陆克华表示,住建部将从税收、金融等四个方面来扶持住房租赁企业的发展。


  企业不愿意专门来从事住房租赁原因


  陆克华表示,在我们国家住房租赁市场中,供应的主体主要还是个人出租,大概占到90%以上。一些国家成熟的房地产市场,专业的租赁企业提供房源占的比例大概是30%左右,我们差得还是比较远。最近几年情况有所改善,有一些房地产开发企业,像万科、招商、保利,开始将一些住房用于出租经营,还有一些中介机构,像链家等一些其他企业,也专门开展住房租赁的业务。总体来看,由于缺少系统配套的政策支持,专门从事住房租赁的企业还不多,还不能够满足住房租赁消费的需求。


  企业不愿专门从事住房租赁这项业务,陆克华表示,原因主要有如下三个方面:


  第一,开发企业买地一次性投入,加上开发建设,资金投入比较大。如果采用出租的方式,资金收益率比较低,所以租房子不如卖房子。


  第二是企业持有经营租赁住房,资金回笼的时间比较长,要几十年,需要金融配套,比如说长期、低成本资金的支持,目前我们房地产贷款的期限一般只有三五年,不匹配,企业没法做租赁经营。


  第三是租赁企业负担比较重。从目前来看,税费等各项支出加在一起,算下来以后没有什么利润,甚至还亏损。


  四举措扶持住房租赁企业发展


  陆克华会上透露,接下来住建部将从四个方面来扶持住房租赁企业的发展。


  一是从税收方面给予优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构,包括个人,给予税收优惠政策的支持,具体不再介绍,文件很快会出来。


  二是提供金融方面的支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点,拓展直接融资的渠道。


  三是完善规划建设和用地政策。合理确定新建租赁住房建设的规模,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。鼓励地方政府盘活城区的存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地的有效供应。允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。


  四是鼓励房地产开发企业开展租房租赁业务。鼓励开发企业出租库存的商品住房。引导开发企业与租赁企业合作,发展租赁地产,从开发、销售向租售并举的经营模式转变。总的来讲,是要充分发挥市场的作用,调动企业的积极性,来提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化的水平,形成大中小住房租赁企业协同发展的格局。


  三项政策措施 满足青年人、新市民的住房租赁需求


  陆克华表示,在一些大城市,特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方,住房难的问题确实存在。住建部2015年做了专项调查,主要是对16个外来人口比较多、租房需求比较大的城市做了一个调查。有一组数据。租住房屋大概是以中小户型为主,50平方米以下的占到75%左右,但市场上能够租到的中小户型住房比较少,所以往往只能选择合租,合租比例达到了50%。


  陆克华称,为满足青年人、新市民的住房租赁需求,住建部考虑采取以下的政策措施来解决这些问题。


  第一,新建中小户型为主的租赁住房。要求各地结合住房供需的状况,将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设的规模,有序开展租赁住房建设。既要考虑供应的总量和规模,也要考虑套型结构比例,来更好地满足租赁的消费需求。


  第二,允许将商业用房按规定改建为租赁住房。当前因为商业模式的调整等因素的影响,一些城市腾退出一些商业用房,还有一些商业用房处在闲置或者半闲置的状况,也有一些在建的商业用房项目预期的市场前景不好,特别是这些商业用房往往位置比较好、配套比较好、交通也便利,所以把这些房子改造成租赁居住,能够满足租赁住房的需求。既可以增加住房租赁的有效供应,还能够做到物尽其用,避免资源的浪费。对土地用途调整为居住用地的商业用房项目,为了降低租户的使用成本,用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行。各地要根据实际,研究制定商业用房改建为租赁住房的具体操作办法。


  第三,允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施,必须确保消防设施完好有效。我们要求各地切实加强对这一类行为的监管,研究制定将现有住房改造后按间出租的条件以及人均居住面积的标准,单间最多居住人数等办法,确保房屋住用安全。地方上有一些探索,比如说上海市去年出台了政策,允许将符合条件的客厅改造成一间房间,单独出租使用,业内通常叫做“N+1”。从地方的实践来看,这么做,一是增加了中小户型租赁住房的有效供应。二是可以适当降低承租人租金的负担。三是有利于规范住房私自改造出租行为。


  住建部将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动


  对于国内住房租赁市场中介存在的一些问题,陆克华表示,住建部高度重视,一定要加强房地产中介的监管工作。住建部准备从七个方面入手,包括:规范中介机构房源信息发布,全面推进房地产转让合同网签,切实加强房地产交易资金监管,强化对房地产中介机构的备案管理,加强中介机构从业人员管理,完善信用信息系统,加大日常监督检查的力度等,进行规范和整顿。


  陆克华透露,目前住建部正在制定具体的可操作、能够抓落实的、管用的、能见实效的措施。这个文件即将印发实施。


  陆克华称,住建部即将开展一次全国范围内的房地产中介专项整治行动。对于存在违法违规行为的中介机构,各地要责令限期改整,记入信用档案,取消网上签约的资格;情节严重的依法处以罚款,并列入黑名单。要严肃查处一批违法违规机构,曝光一批典型案例,将害群之马清出市场,切实维护群众的利益。


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